住宅ローン減税の限度額は支払った消費税の税率によって異なる

年末調整の季節です

今日は寒かったですねぇ。今シーズン初マフラーで出勤しました。
厚手のコートはまだ我慢。

会社から、年末調整に必要な書類を提出するよう一斉メールが届きました。
会社員の方にはおなじみですね。

自分は一昨年中古マンションを買ってローンを組んだので、いわゆる住宅ローン減税の対象です。
購入翌年以降は「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と「借入金の年末残高等証明書」を会社に提出すれば、確定申告は不要です。
前者は購入翌年に税務署から10年分がまとめて送られ、後者は銀行から毎年秋に送られてきます。
見つかってよかった。

住宅ローン減税の限度額は？

住宅ローン減税の対象となる借入金残高の限度額を勘違いして、ショックを受けた覚えがあります。
住宅ローン減税の限度額は、住宅購入時に支払った消費税の税率によって異なり、８%の消費税を払って購入した場合は４千万円ですが、払っていない場合は２千万円なのです。

新築でも中古でも、住宅をハウスメーカーや不動産屋から買えば消費税を支払いますが、中古住宅を前の持ち主から直接買うと消費税はかかりません。
「消費税は、国内の事業者が事業として対価を得て行う取引を課税の対象としています」（国税庁HPより）とあるからです。

私は前の持ち主から買ったので消費税を払っておらず、限度額は２千万円でした。
限度額が４千万円だと思って頭金を少なめにしてローンを組んでいたので、気付いて慌てて繰上返済しました。
住宅ローン減税を受けられる10年間は2000万円以上の残高となるよう、35年ローンでダラダラと返済しています。

住宅ローン減税は高利回りの安定資産運用

自分の住宅ローンの借入利率は変動金利で０．６％弱です。
住宅ローン減税は残高の１％が所得税（・住民税）から還付されるので１－０．６＝０．４％で運用しているのと同じです。
今なら利率が０．５％を切っているので、さらにメリットが大きくなります。

現状で無リスク資産の最も有利な運用方法ではないかと思っていますが、
・借入利率が上がってしまう
・所得税（・住民税）の還付という形で行われるので、収入が減って納税額が元々少ないと、１％還付されない可能性がある
というリスクはあるので、この点は要注意です。

画竜点睛

住宅ローン減税の限度額は、住宅購入時に支払った消費税の税率によって変わるので注意が必要です。
住宅ローンは、無リスク資産の最も有利な運用方法。